21.12.2016

Aspects juridiques et fiscaux de l'emphytéose

Parallèlement à l'usufruit, l'emphytéose est également une notion juridique issue d'une longue tradition. Dans la présente contribution, nous nous concentrerons tout d'abord sur les aspects de droit civil. Nous nous intéresserons ensuite à certains aspects de droit fiscal.

Aspects juridiques de l'emphytéose

Il y a deux parties à un contrat de bail emphytéotique: l'emphytéote et le bailleur emphytéotique. L'emphytéote a le droit d'utiliser un bien dont le bailleur emphytéotique est propriétaire. En échange, il paie une redevance annuelle, appelée canon. La particularité du bail emphytéotique réside dans la longue période pour laquelle il est conclu : minimum 27 ans et maximum 99 ans.

Les règles applicables en la matière ne figurent pas dans le Code civil, mais dans une loi particulière, la Loi sur le droit d'emphytéose. Les dispositions de cette loi sont essentiellement de droit supplétif. Cela signifie que les dispositions légales ne s'appliquent que pour autant que les parties n'aient rien convenu d'autre. L'emphytéote et le bailleur emphytéotique sont donc libres de décrire leurs droits et obligations, aussi longtemps qu'ils respectent les caractéristiques essentielles du droit d'emphytéose. La durée minimale de 27 ans est l'une de ces caractéristiques essentielles. Un contrat de bail emphytéotique d'une durée de moins de 27 ans sera converti en un contrat de bail ordinaire. Autres caractéristiques essentielles: il s'agit d'un droit réel, l'objet d'un contrat est un bien immeuble et une redevance (en nature ou en argent) est payée.

L'emphytéote a la pleine jouissance de l'immeuble. Il ne peut donc faire avec le bien quasi tout ce qu'un propriétaire peut faire. S'il a un droit d'emphytéose sur un terrain, il peut y ériger une construction et/ou y faire des plantations. Il peut donner le bien en location et percevoir les loyers. Il peut même céder le droit d'emphytéose lui-même à un tiers. S'il le fait, il reste néanmoins personnellement tenu de respecter les droits du bailleur emphytéotique initial (p. ex. paiement de la redevance).

Le bailleur emphytéotique demeure également le propriétaire juridique du bien immeuble pendant la durée de l'emphytéose. Il en cède uniquement la jouissance. Étant donné qu'il en est toujours propriétaire, il peut, par exemple, vendre le bien. En l'occurrence, il doit malgré tout respecter les droits de l'emphytéote. En fait, c'est l'acheteur qui devra respecter le droit d'emphytéose. C'est exactement comme dans une location, où le bailleur peut vendre un bien loué, mais où le nouveau propriétaire doit respecter le contrat de bail.

Aspects fiscaux de l'emphytéose

Lors de l'établissement de l'emphytéose

L'établissement d'une emphytéose n'a aucune conséquence directe en matière d'impôt sur les revenus. Il en a par contre en matière de droit d'enregistrement, sachant que l'emphytéose est soumise aux droits d'enregistrement, et ce dans les trois régions.

Pendant l'emphytéose

L'impôt sur les revenus joue un rôle pendant l'emphytéose. L'emphytéote paie une redevance au bailleur emphytéotique. Ce dernier acquiert donc un revenu immobilier qui est imposable. La redevance est imposable au cours de l'année du paiement ou de l'attribution (comme pour les revenus locatifs). Il est donc préférable de ne pas opter pour une redevance unique (en lieu et place d'une redevance annuelle), car celle-ci serait entièrement imposée aux taux progressifs au cours de l'année de sa perception. Ce qui est évidemment bien plus désavantageux que l'imposition annuelle d'une redevance annuelle.

Si le bailleur emphytéotique est une personne physique qui agit à titre professionnel ou une société, les revenus perçus sont considérés comme des revenus professionnels.

À l'expiration de l'emphytéose

Il convient également de garder les aspects fiscaux à l'esprit à l'expiration de l'emphytéose.

C'est d'autant plus important si l'emphytéose porte sur un terrain et que l'emphytéote y a fait ériger une construction pendant l'emphytéose. La question qui se pose est en l'occurrence de savoir ce qu'il advient de la construction. Les parties sont libres d'en décider. Si elles ne décident de rien, la règle est que (1) l'emphytéote peut enlever les constructions et que (2) s'il ne les enlève pas, le bailleur emphytéotique devient propriétaire des constructions, sans être tenu au paiement d'une indemnité quelconque.

Cela peut poser problème lorsque les parties sont liées entre elles d'une autre manière, p. ex. si l'emphytéote est une société et que le bailleur emphytéotique est un travailleur ou un dirigeant d'entreprise de la société. Le gérant reçoit alors 'gratuitement' la construction de son employeur/entreprise. Le fisc entend souvent imposer cette acquisition à titre gratuit en tant qu'avantage de toute nature. Le fisc doit en l'occurrence prouver que le contribuable a acquis l'avantage en raison de l'exercice de son activité professionnelle dans l'entreprise.

Les parties peuvent également décider du paiement d'une indemnité. Si le bailleur emphytéotique est un particulier, cette indemnité n'est en principe pas imposable dans son chef, car elle s'inscrit dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé.

Si l'emphytéote agit à titre professionnel, l'indemnité perçue est imposable.


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